چگونه در صندوق‌های املاک بورس سرمایه‌گذاری کنیم؟
به گزارش دیتاسنتر من، صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس را می‌توان تامین‌کننده مالی املاک دانست. از سوی دیگر با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، هر چند خرد، می‌توانیم از سرمایه خود در برابر تورم تا حدودی محافظت می‌کنیم.
مونا حاجی‌علی‌اصغر، کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با دیتاسنتر من می‌گوید: در صندوق املاک و مستغلات صرفا در نخستین پذیره‌نویسی بعد از تاسیس امکان انتقال املاک و مستغلات به صندوق به‌عنوان آورده سرمایه‌گذار با قیمتی که هیات کارشناسی صندوق براساس مستندات تعیین می‌کند امکان پذیر است. در صندوق زمین و ساختمان هم در ابتدا تاسیس، صدور واحدهای صندوق براساس قیمت کارشناسی تعیین شده به دارنده ملک صورت می‌پذیرد.
مدیرعامل مشاور سرمایه گذاری پرتوآفتاب کیان اظهار می‌کند: در زمان خرید و فروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری گروهی متشکل از سه عضو، دارایی و سرمایه‌گذاری آن را ارزش‌گذاری می‌کنند. تعداد کارشناسان رسمی طبق زیربنای کل یا تعداد واحد مسکونی مشخص می‌شود. همچنین اگر واحدهای پروژه اداری و تجاری باشد برای هر کدام یک کارشناس مختصص اضافه می‌شود.
تقسیم سود صندوق‌های بورسی
وی توضیح می‌دهد: تقسیم سود و پرداخت کارمزدها، در صندوق املاک و مستغلات کمتر از یک سال است. حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی سپرده‌ها و اوراق، پس از کسر هزینه‌های صندوق قابل تقسیم است. پراخت سودهای ناشی از فروش املاک و مستغلات، با پیشنهاد مدیر و تصویب مجمع مرتبط با بررسی صورت‌های مالی امکان‌پذیر است.
این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌دهد: فروش املاک و مستغلات می‌تواند به صورت تک‌واحدی، یکجا یا تدریجی باشد. فروش نقد یا اقساط، اجاره به شرط تملیک از طریق مزایده، مذاکره یا ترکیبی از آنها، باید به تایید مجمع برسد.
حاجی‌علی‌اصغر اظهار می‌کند: ابطال صندوق املاک و مستغلات روند خاص خود را دارد. اما این موضوع در صندوق زمین و ساختمان مطرح نیست. در صندوق املاک و مستغلات، ابطال واحدها پس از گذشت یک‌سال از فعالیت صندوق پس از تایید مجمع امکان‌پذیر است.
وی با اشاره به موضوع ابطال صندوق می‌گوید: مدیر صندوق موظف است در گزارش خود به مجمع، فرایند ابطال، حداکثر تعداد واحدهای قابل ابطال و محل پرداخت یا تهاتر واحدهای سرمایه‌گذاری درخواست شده برای ابطال با املاک و مستغلات تحت تملک صندوق را پیش‌بینی و به تایید مجمع برساند.
مدیرعامل مشاور سرمایه گذاری پرتوآفتاب کیان توضیح می‌دهد: این برنامه باید طوری باشد که پس از گذشت مدت مذکور و تا سال سوم فعالیت، حداکثر یک سوم واحدهای عادی صندوق در هر سال باطل شود. تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری درخواست شده برای ابطال نباید کمتر از حداقل تعداد اعلامی مدیر صندوق توسط هر سرمایه‌گذار و بیش از حداکثر تعداد اعلامی توسط مدیر صندوق باشد.
این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌هد: برای این صندوق امیدنامه از پیش تعریف نشده است و مدیر صندوق لازم است با سرفصل‌های اعلام شده امیدنامه را آماده و به سازمان ارائه کند. درحالیکه برای صندوق زمین و ساختمان مانند سایر صندوق‌ها امیدنامه توسط سازمان بورس و اوراق بهادار طراحی و ارائه شده است.
چگونه فعالیت صندوق‌ها به پایان می‌رسد؟
مدیرعامل مشاور سرمایه گذاری پرتوآفتاب کیان اظهار می‌کند: تصفیه، انحلال یا پایان دوره فعالیت، برای صندوق زمین و ساختمان عملا پس از اتمام موضوع فعالیت صندوق اعم از ساخت پروژه ساختمانی و فروش آن و انتقال اسناد مالکیت به خریداران، یا درصورتیکه با تایید یا تشخیص سازمان، ادامه فعالیت صندوق به دلایلی مانند عدم موفقیت در جمع‌آوری منابع مالی امکان‌پذیر نباشد، صورت می‌گیرد.
این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌دهد: درصورتیکه به تقاضای هر یک از سرمایه‌گذاران یا ارکان صندوق و تایید سازمان، هر یک از ارکان به وظایف خود عمل نکنند و شخص جایگزین نیز انتخاب نشده باشد، صندوق باطل می‌شود. در صندوق املاک و مستغلات پایان دوره عملا به خاطر پایان مدت فعالیت صندوق و عدم تمدید، تصویب مجمع صندوق با موافقت حداقل دو سوم دارندگان حق رای حاضر در مجمع به شرط آنکه از نصف حق رای همه دارندگان حق رای واحدهای صندوق کمتر نباشد، اعلام می‌شود. در هر دو صندوق با لغو مجوز صندوق توسط سازمان یا صدور حکم مرجع ذی صلاح مبنی بر خاتمه یا انحلال، فعالیت صندوق تمام می‌شود.
حاجی‌علی‌اصغر در نهایت می‌گوید: بررسی‌ها نشان می‌دهد که این ابزارها با حضور اشخاص فعال در حوزه ساختمان و بازار سرمایه بازنگری و اجرایی‌تر شوند. جای خالی این صندوق‌ها در بورس احساس می‌شود و تعداد آنها باید افزایش یابد.
