چگونه از طریق بورس در مسکن سرمایه‌گذاری کنیم؟
به گزارش دیتاسنتر من، صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس را می‌توان تامین‌کننده مالی املاک دانست. از سوی دیگر با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، هر چند خرد، می‌توانیم از سرمایه خود در برابر تورم تا حدودی محافظت می‌کنیم.
مونا حاجی‌علی‌اصغر، کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با دیتاسنتر من می‌گوید: در حوزه ساختمان در بازار سرمایه دو ابزار تاکنون وجود دارد. یکی صندوق املاک و مستغلات که سمت تقاضای مسکن (امکان سرمایه‌گذاری در مسکن با توانگری مالی متفاوت) را پوشش می‌دهد. این ابزار تاکنون اجرایی نشده و تنها یک موافقت اصولی دریافت شده است. دیگری صندوق زمین و ساختمان که سمت عرضه مسکن (تامین مالی برای ساخت پروژه ساختمانی) است و نمونه‌های محدودی از آن اجرا شده است.
وی ادامه می‌دهد: موضوع فعالیت در صندوق املاک و مستغلات به دو گروه فعالیت اصلی و فرعی تقسیم می‌شود. موضوع فعالیت اصلی، خرید ملک، اجاره ملک، فروش ملک، سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی در بورس (حداکثر ۵ درصد) است. عملا جز ۶ ماه اول تاسیس و ۶ ماه مانده به اتمام فعالیت صندوق، لازم است حداقل ۶۰ درصد دارایی صندوق به این بخش تخصیص داده شود.
مدیرعامل مشاور سرمایه گذاری پرتوآفتاب کیان اظهار می‌کند: موضوع فعالیت فرعی، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری بادرآمد ثابت، اوراق بهادار با درآمد ثابت، سپرده و گواهی سپرده بانکی و دریافت تسهیلات است. عملا حداکثر ۳۵ درصد دارایی صندوق می‌تواند به این بخش تخصیص داده شود. با مروری به این موضوع فعالیت مشخص است که جای برخی گزینه‌ها مثل سرمایه‌گذاری در زمین و ملک پیش ساخته خالی است.
چگونه صندوق در بورس تاسیس کنیم؟
حاجی‌علی‌اصغر توضیح می‌دهد: موضوع فعالیت در صندوق زمین و ساختمان، جمع‌آوری وجوه از متقاضیان سرمایه‌گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده است. پس از آن نیز فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده و درنهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق است. این موضوع فعالیت به خوبی نشان می‌دهد این ابزار یک ابزار تامین مالی است. در واقع عملا جزء معدود ابزارهای تامین مالی کشور تا کنون است که محدودیتی برای تامین مالی شخص حقیقی وجود ندارد.
وی اضافه می‌کند: برای تاسیس صندوق املاک و مستغلات حداقل سه شخص به عنوان موسسین که یکی از آنها مدیر پیشنهادی صندوق است باید ۱۰۰ درصد مبلغ اسمی تمام واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز را نقدا به حساب بانکی صندوق در شرف تاسیس واریز کنند، این مطلب در صندوق زمین و ساختمان مطرح نشده است.
این کارشناس بازار سرمایه می‌گوید: هر دو صندوق با قابلیت لیست شدن در بورس (ETF) طراحی شده‌اند و عملا جدا از مجمع، مدیر، متولی و حسابرس دارای بازارگردان هستند. در هر دو صندوق رکن متعهدپذیره‌نویس هم برای مقاطعی در نظر گرفته شده است.
او می‌افزاید: در صندوق زمین و ساختمان علاوه بر ارکان نام برده شده، مدیر ساخت، ناظر و هیات مدیره هم حضور دارند. در صندوق املاک و مستغلات مدیر صندوق یک شخص حقوقی است از بین شرکت‌های تامین سرمایه، سبدگردان، مشاور سرمایه‌گذاری، مادر (هلدینگ)، سرمایه‌گذاری، ناشران بورسی یا فرابورسی فعال در صنعت انبوه‌سازی و املاک و مستغلات است.
علی‌اصغر می‌گوید: در صندوق زمین و ساختمان، مدیر یک شخص حقوقی از بین نهادهای مالی است. برای مدیر صندوق در صندوق املاک و مستغلات حداقل سرمایه ۵۰۰ میلیارد ریال است. در حالی‌که برای صندوق زمین و ساختمان چنین موضوعی مطرح نشده است.
رکن صندوق‌ها چیست؟
وی ادامه می‌دهد: در صندوق زمین و ساختمان، رکن مدیر ساخت، شخص حقوقی است. این مدیر حداقل ۵ سال سابقه کار مفید و موثر در زمینه ساخت پروژه‌های ساختمانی بزرگ و پروانه‌های مشخص را دارد. رکن صندوق زمین و ساختمان ناظر صندوق است. شخص حقوقی که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوطه دارای پروانه اشتغال نظارت پایه یک است. ناظر و مدیر ساخت عملا نباید از اشخاص وابسته به یگدیگر باشند.
حاجی‌علی‌اصغر اظهار می‌کند: رکن صندوق املاک و مستغلات مدیر بهره‌برداری است. مدیر بهره‌برداری، شخص یا اشخاص حقوقی که از توانایی ارائه خدمات تخصصی در دو حوزه مدیریت دارایی غیر منقول صندوق (شامل مدیریت عملیاتی، مدیریت نگهداشت و تعمیرات، مدیریت درآمد و هزینه) و نیز مدیریت بازاریابی و فروش (شامل امور حقوقی و تنظیم قراردادها، و غیره) برخوردار باشد.
این کارشناس بازار سرمایه می‌افزاید: اگر مستغلات صندوق بیش از یک کاربری داشته باشد، مدیر بهره‌برداری صندوق لازم است از هر کدام از مستغلات صندوق با کاربری معین، پیمانکار دارای تخصص بهره‌برداری همان نوع کاربری را معرفی کند.
وی در نهایت می‌گوید: هیات مدیره در صندوق زمین و ساختمان مطرح است و متشکل از پنج نفر است. این افراد عبارتند از مدیر، متولی و سه نفر به انتخاب مجمع که صلاحیت همه باید به تایید سازمان بورس و اوراق بهادار برسد. ریاست جلسات هیات مدیره به عهده نماینده متولی و در غیاب وی به عهده عضوی است که توسط هیات مدیره تعیین می‌شود.
