پیش‌بینی یک کارشناس از وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن/ خانه بخریم یا نخریم؟

کاهش فاصله قیمت خانه بین شمال و جنوب تهران

یک کارشناس بازار مسکن گفت: سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت منطقه یک به عنوان گران‌ترین محدوده تهران پنج برابر میانگین قیمت ارزان‌ترین منطقه بود. آخرین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که این رقم به سه برابر رسید است. به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر طرف تقاضا به سمت مناطق کم‌برخوردار رفته و همین عامل باعث کم شدن فاصله‌ قیمت بین محدوده شمالی و جنوبی تهران شده است.

مهدی روانشادنیا اظهار کرد: بررسی ادوار بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار بوده و در پیک‌هایی تا ۱۶۰۰ دلار هم رسیده است. در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود ۱۶۰۰ دلار می‌رسیم که سقف دوره‌های گذشته را نشان می‌دهد. در نتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: بازار مسکن معمولا رفتار متفاوتی با بازار بقیه کالاها دارد؛ زیرا قابل واردات نیست که بتوان از آن طریق قیمت‌ها را اصلاح کرد و به همین دلیل ضوابط منطقه‌ای و محلی بر آن حاکم است.

سیکل‌های طبیعی بازار مسکن به هم ریخته است

روانشادنیا در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن گفت: قیمت خانه طی شش سال گذشته به قدری بالا رفته که چند اتفاق را با خود همراه کرده است. اول این‌که از سال ۱۳۹۶ به بعد سیکل‌های طبیعی بازار به هم ریخته است. تا پیش از سال ۱۳۹۶ به مدت حدود ۲۰ سال بازار مسکن این‌گونه بود که پس از یک دوره چهار تا پنج ساله رکود به ۱ تا ۱.۵ سال افزایش قیمت می‌رسید، سپس در سیکل تطبیق با تورم قرار می‌گرفت و مجددا وارد رکود می‌شد که از تورم عقب می‌افتاد.

وی یادآور شد: از آذر ۱۳۹۶ تا الان به مدت شش سال متوالی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم و تنها پارامتری که کم و زیاد شده تعداد معاملات است و در حال حاضر تعداد معاملات با حدود ۳۰۰۰ فقره در تهران به کف رسیده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی‌توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. در نتیجه فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجاد شده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از جانب بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وارد نشود دست کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت.

روانشادنیا متغیرهایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم مصالح ساختمانی، وضعیت بازارهای موازی، میزان نقدینگی و توان متقاضیان را در بازار مسکن موثر دانست و گفت: متغیری که در حال حاضر عمده‌ترین تاثیر را دارد طرف تقاضا است که با کاهش قدرت خرید مواجه شده است. در بخش ساخت و ساز، عرضه‌ای به لحاظ تعداد واحد مسکونی از سال‌های گذشته ایجاد شده که در بازار وجود دارد. البته در دو سه سال گذشته با کاهش پروانه‌های صادره از سوی شهرداری مواجهیم که ممکن است اثر خود را در سال‌های آینده نشان دهد اما فعلا اصلی‌ترین مولفه محسوب نمی‌شود.

فاصله قیمت بین شمال و جنوب تهران به ۳ برابر کاهش یافته است

وی یکی از شاخص‌های تایید کاهش توان خرید را کوچ طبقاتی دانست و گفت: تا سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران پنج برابر میانگین منطقه ۱۸ به عنوان ارزان‌ترین منطقه بود. آخرین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که این رقم به سه برابر رسید است. این نشان می‌دهد در دو سه سال اخیر طرف تقاضا به سمت مناطق کم‌برخوردار رفته و همین عامل باعث افزایش قیمت در محدوده جنوبی تهران شده است.

مالیات خانه‌های خالی بی‌معنی شد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به برنامه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی یادآور شد: مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۶۷ مطرح بود تا این‌که سال ۱۳۹۵ مجلس به آن ورود کرد و سال ۱۳۹۹ قانونی در این زمینه وضع شد. برآورد این بود که ۲.۵ میلیون خانه خالی وجود دارد بعد که اعداد را جمع زدند مشخص شد این رقم خیلی کمتر است. زمانی که قصد وصول مالیات داشتند آمار و اعداد کمتر و کمتر شد تا جایی که موضوع مالیات بر خانه‌های خالی تقریبا بی‌معنی شد. بنابراین نمی‌توان از این ناحیه شاهد عرضه‌ی قابل توجهی واحد مسکونی برای کنترل بازار مسکن باشیم.

بنابراین گزارش، مرکز آمار ایران در روزهای اخیر اعلام کرد که شهریور ۱۴۰۲ متوسط وزنی و حسابی قیمت مسکن در شهر تهران به ترتیب به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان و ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان رسیده است. تورم ماهانه مسکن در شهریورماه منفی ۱.۷ درصد بوده است. ماه‌های تیر و مرداد نیز به ترتیب شاهد ثبت تورم منفی ۰.۷ و منفی ۲.۳ درصد بودیم.

بر این اساس، بازار مسکن شهر تهران سه ماهه تابستان را با عقب‌گرد قیمتی پشت سر گذاشت.

۲۲۳۲۲۵